Bất động sản là gì? Kinh doanh bất động sản có phải “miếng mồi” ngon?

Bất động sản là gì? Động sản là gì?

Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được bao gồm đất đai, những thứ gắn liền với đất như: nhà ở, công trình xây dựng hay các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và buộc phải đăng ký quyền sử dụng và sở hữu theo quy định của pháp luật.

Khái niệm Động sản

Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản có thể là cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại tài sản khác.

Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành 3 loại :

• Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm bất động sản nhà đất; bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ; bất động sản hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
• Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hoá vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang.

Theo khoản 1, điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 những tài sản là bất động sản chia thành 4 loại như sau:

• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Những đặc điểm của bất động sản

• Tính bất động: Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, đặc điểm này được thể hiện ngay chính tên gọi là “bất động” có nghĩa là tài sản này chỉ có thể được chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác và đương nhiên không thể chuyển bất động sản đó đến nơi khác. Chính đặc tính này đã tạo nên những giá trị khác nhau cho mỗi bất động sản, điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội ở mỗi địa phương, khu vực khác nhau sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nơi đó.

Ảnh Bất động sản có tính bất động không thể di chuyển

• Tính không đồng nhất: Đặc điểm này được thể hiện qua việc mỗi bất động sản đều có những đặc trưng riêng được tạo bởi chính nó và môi trường xung quanh nó, không một bất động sản nào là giống nhau ngay cả các bất động sản nằm trong cùng một khu vực. Tính không đồng nhất của bất động sản được thể hiện rõ ràng nhất thông qua giá cả bởi nó phụ thuộc nhiều vào thời điểm mua, nhu cầu, tâm lý người mua,...
• Tính khan hiếm: Câu nói “đất chật người đông” phản ánh rất rõ ràng đặc tính này của bất động sản vì đất đai không thể “sinh sôi nảy nở” nhưng số lượng dân cư lại ngày một tăng lên, kéo theo đó là nhu cầu đến sống ở những nơi có điều kiện phát triển tốt cũng chính là nguyên nhân dẫn đến đặc trưng này của bất động sản.
• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất sử dụng vào các mục đích sử dụng khác nhau của con người ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề mang đến giá trị bền vững cho chủ sở hữu, cho người khai thác. Bên cạnh đó, đất đai có thời gian sử dụng là vô hạn, các tài sản gắn liền với đất cũng mang giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài góp phần vào quá trình tái sản xuất xã hội, thể hiện đời sống kinh tế bền vững, đóng góp lớn cho đời sống của đất nước.

Một số thuật ngữ thông dụng trong bất động sản

Khi nói đến bất động sản, không thể không đề cập đến một số khái niệm phổ biến và nhất định phải biết dưới đây:

• Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư vốn thực hiện hoạt động xây dựng, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản; dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ tư vấn, hỗ trợ các hoạt động bất động sản,... nhằm mục đích sinh lợi.
• Môi giới bất động sản: tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định “môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
• Bong bóng bất động sản: Đây không phải thuật ngữ trong các văn bản pháp luật mà chỉ là cách gọi thực tế cho hiện tượng giá bất động sản bị thổi phồng quá mức so với giá trị thực. Đồng thời, đến một thời điểm nào đó, thị trường bất động sản chững lại, giá giảm thậm chí đóng băng thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản: Đây được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.(theo khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
• Dự án bất động sản: Dự án bất động sản là tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan, gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. Dự án bất động sản phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, triển khai thực hiện.

Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn thực hiện hoạt động xây dựng, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản; dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ tư vấn, hỗ trợ các hoạt động bất động sản,... nhằm mục đích sinh lợi.

Điều kiện để kinh doanh bất động sản

Điều kiện để cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP gồm:

- Phải thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản trừ trường hợp khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản là có quy mô nhỏ, không thường xuyên nhưng phải kê khai thuế.

- Phải công khai thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật); về bất động sản đưa vào kinh doanh; về việc thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng… tại:

- Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

- Trụ sở Ban Quản lý dự án (với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản).

- Tại sàn giao dịch bất động sản (nếu giao dịch qua sàn).

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

• Nhà, công trình xây dựng có sẵn.
• Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh.
• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.

Quy định pháp luật liên quan đến bất động sản

Ranh giới giữa các bất động sản

Bất động sản liền kề được hiểu là các bất động sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới, được phân cách với nhau bởi ranh giới.

Điều 175, Bộ luật Dân sự quy định, Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Pháp luật quy định không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Căn cứ theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mốc giới ngăn cách các bất động sản liền kề như sau:

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Ảnh Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

4. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Căn cứ vào Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015, việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề được quy định như sau:

• Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Trên đây là tất tần tật các vấn đề cơ bản liên quan đến bất động sản được BatDongSan.Site tổng hợp và chia sẻ. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các kiến thức về bất động sản, phong thủy, nhà đất hãy cùng BatDongSan.Site tìm hiểu tại đây nhé!